收楼总有风雨 要有心理准备

腾讯房产莆田站2015-06-10 16:10
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房子建好收楼烦恼也随之而来常见的收楼陷阱有哪些收楼时又该注意些什么呢?#35838;?#24110;助广大购房者放心收好楼开心住进新屋我们大粤房产购房课堂按照收楼的一般程序介绍各种收楼过程中常见的问题教你见招拆招做个聪明收楼人

一明明白白收房避免不必要的问题纠纷

房屋交付涉及相当多的法律和技术问题是购房者在买房过程中容易出现问题的一个环节那么作为购房者商品房的买受人和开发商之间在购房过程中如何不发生或少发生纠纷呢在这里就谈一下收房过程?#34892;?#35201;注意的法律问题

商品房交付过程中购房者验房的依据标准是商品房买卖合同和房屋建筑方面的法律及规范商品房买卖合同中的约定极为关键因为合同条款是一个不应当被忽视的重要内容

1商品房的交付条件

国务院建设工程质量管理条例第16条明确规定建设工程经验收?#32454;?#30340;方可交付使用由此可见工程验收?#32454;?#26159;房屋交付的基本要件如果开发商无法提供验收?#32454;?#30340;证明文件肯定不具备交付条件与此同时商品房买卖合同?#24615;?#23450;的其他交付条件也非常重要例如有的地区将供水供电燃气绿化等配套设施的交付?#20449;?#26126;确列入合同这也就成为了开发?#28120;?#23450;的交付条件对于交付住宅开发商还应向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书

2商品房逾期交付的责任

开发商逾期交房首先要看开发商是否存在免责事由即开发商是否遇到合同约定的免责事由如果开发商逾期交房是因为发生了合同约定的免责事由并及时履行了告知义务则开发商可以不承担逾期交房的责任但如果开发?#22530;?#26377;在合同约定的期限内将发生了约定的免责事由告知购房者开发商仍要承担逾期违约责任

如果开发商逾期交房不存在免责事由则开发商须承担商品房逾期交付的责任这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同通常在商品房买卖合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定原则上应按合同约定办理但如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时则据最高人民法院商品房买卖司法解释规定按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准?#33539;?/P>

3商品房交付的流程

购房者在接到开发商的入住通知后往往因为急于拿钥匙而忽?#31908;搜?#25151;的重要环节而商品房交付时验房是一个最重要的环节因为一旦房屋交付风?#31449;?#36716;?#39057;?#36141;房者身上了为了不接收到一个有瑕疵的房子购房者必须在接收前验收好房屋的每一个部分购房者可以首先要求核查开发商提供的各种房屋交付?#20013;?#19982;证件其次对房屋的质量进行检查再次按商品房买卖合同及其附件补充协议的约定对房屋内的装饰装修设施进行清点检查水电气等设备完好程度及使用状况完成以上程序后购房者便可以签收房屋验收的相关资料了

4商品房交付纠纷的处理

购房者因商品房交付问题与开发商发生纠纷的可以通过多种渠道处理购房者可以向开发商的行政主管部门?#20174;常?#36890;过行政机关的调解来化解矛盾如果购房者与开发商不能及时达成调解意向的则购房者可以按照商品房买卖合同?#24615;?#23450;的诉讼或是仲裁的方式来进行解决

二对付收房中的常见问题

问题一收房中可能遇到的问题和解决对策

如果下述情况存在且双方有明确的约定就应当遵照执行否则开发商违约业主应当要求开发商立即完善并要求开发商承担违约责任

小区道路未完工道路不通无法通行

小区燃气未通正值采暖季无法供暖基本生活条件和装修条件不具备

闭路电视及安防设施未按合同约定和国家法律规定配套到位入住业主安全无法保证

小区有线电视目前不具备接通信号条件

小区绿化全面处于在施工程状态现场混?#20063;?#22570;与合同约定不符

合同约定私家车位未落实

大粤房产温馨提示

如果有违背合同约定和政府规定之基础设施未达交付条件之处导致无法入住业主应当及时与开发商交涉不能匆忙入住

问题二开发商制定违规的交房流程

关于收房不少购房者都提到了开发商的霸王条款在交房流程中开发商可能会单方拟定强加于业主的违?#27492;?#26041;所签商品房买卖合同及其补充协议的约定使双方无法办理交付?#20013;?#24341;起交房纠?#20303;?/P>

那么我们有必要对这些可能的额外设定房屋交付约定进行一个梳理它们一般包括

1以补交面积差价款作为房屋交付条件

一般在双方所签的补充协议中对房屋差价款的结算时间均有约定但在纠纷时开发商往往不顾此约定强行要求购房者交付面积差价款并以此作为交房条件如不交此款开发商便拒绝交房在这种情况下无论该房是否具备交付条件开发商的行为均已构成故意违约因此而不能交付房屋的责任应完全由开发商承担

2以违规代收契税维修基金作为房屋交付条件

如果业主与开发商的合同中并无房屋交付时委托开发商代交契税和维修基金的约定但在开发商的结算通知书中仍以?#23435;?#20132;房条件属于开发商单方额外设定交房条件购房者完全有理由拒绝

开发商的交房流程如果无理?#31185;?#19994;主在未进行房屋检验含文件检验的条件下办理接收?#20013;?#20225;图造成房屋交付的既成事?#25285;?#20063;属于房屋不能交付的原因之一

问题三关于竣工验收备案表的完整性

政府为了最大化地避免购房者和开发商之间的纠纷在购房者与开发商之间建立了一套强制性的验收标准即建设工程竣工验收备案表这个竣工验收备案表首先为购房者做?#25628;?#25910;房屋的最基本工作成为开发商房屋质?#35838;?#39064;的第一把关人

它主要包含以下几个方面的内容

第一工程的基本情况

第二施工监理单位的意见

第三竣工验收备案文件清单

第四备注

如果开发商呈现在购房者面前的竣工验收备案表缺少以上内容的任何一项那么这个楼盘就成了通常所说的黑楼

按现在的情况来看许多购房者不重视这份竣工验收备案表或者忘记它的完整性所以在验房前需确认竣工验收备案表的存在和完整性

大粤房产温馨提示

收房时一定要看到备案表的正本并确认上面是否有备案部门同意备案的签署和公章再领钥匙收房如果开发商交房时无法提供竣工验收备案表购房者应拒绝收房并有权按照合同约定要求开发商承担违约责任

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